Neuigkeiten & Einblicke

Wichtige Erkenntnisse

• Ausländische Investoren zahlen keine zusätzlichen Steuern auf Immobilien im Vergleich zu Einheimischen, es werden keine zusätzlichen Gebühren erhoben.

• Die jährliche Grundsteuer wird auf 10% des von der Immobilie bewertenden Mietwertes berechnet, nach einem Abzug von 30% für Wohnungen; sie basiert nicht auf dem Verkaufspreis.

• Personen, die eine Immobilie mit einem jährlichen Mietwert von weniger als 24.000 EGP (bald 50.000 EGP) besitzen, sind vollständig von der Steuer befreit.

• Vergessen Sie nicht, zusätzlich zum Kaufbetrag weitere 7 bis 11% für einmalige Gebühren wie Registrierung, Stempelsteuer, Übertragungssteuer und Rechtskosten einzuplanen.

• Nur der Verkauf von neu gebauten Immobilien direkt von Bauträgern unterliegt der 14%igen Mehrwertsteuer, während gebrauchte Immobilien davon ausgenommen sind.

• Es gibt keine Kapitalertragssteuer, wenn eine Einzelperson eine Wohnimmobilie in Ägypten verkauft.

• Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen eine progressive Skala von 10 bis 27,5 %.

• Grundsteuerunterlagen werden bei der Real Estate Tax Authority (RETA) eingereicht, Formular 6 wird nach dem Kauf und dann alle fünf Jahre eingereicht.

• Es gibt keine Erbschaftssteuer auf Immobilien in Ägypten, Familienerbschaften fallen unter die Befreiung, wobei nur die üblichen Registrierungsgebühren zu zahlen sind.

Es ist entscheidend, das Immobiliensystem in Ägypten für jeden ausländischen Käufer zu verstehen. Einerseits ermöglicht es Ihnen, vor dem Erwerb einer Immobilie genau zu budgetieren, und andererseits hilft es Ihnen, nach dem Kauf vollständig konform mit den Regeln zu sein. Die Tatsache, dass Ägypten ausländische und lokale Immobilieneigentümer steuerlich gleich behandelt, ohne zusätzliche Gebühren für internationale Käufer zu erheben, ist definitiv eine gute Nachricht.

Dieser Leitfaden enthüllt alle Steuern und Gebühren, die ein ausländischer Käufer im Jahr 2026 kennen sollte: die Beträge, die Zahlungsfristen, die Einreichungsmethode, die vorhandenen Ausnahmen und die häufigsten Fehler, die zu Nichtkonformität führen und wie man sie vermeidet.

Für eine vollständige Aufschlüsselung der Immobilienpreise, Kaufkosten und Regeln für den Immobilienerwerb in Hurghada siehe unseren Leitfaden: Immobilienkauf in Hurghada als Ausländer: Vollständiger Leitfaden 2026

Was müssen ausländische Käufer über Grundsteuern in Ägypten wissen?

Das ägyptische Grundsteuersystem basiert auf dem Grundprinzip, dass die Steuer aus der staatlichen Bewertung des jährlichen Mietwerts der Immobilie ermittelt wird und nicht aus dem Marktpreis oder der tatsächlichen Mieteinnahme. Dies ist ein großer Unterschied, da er bedeutet, dass Ihre Steuerlast in vielen Fällen viel geringer sein wird als erwartet, wenn man allein vom Preis der Immobilie ausgeht.

Ausländische Investoren zahlen die gleichen Steuersätze wie Ägypter in allen Kategorien: jährliche Grundsteuer, Übertragungssteuer, Mietertragssteuer und Mehrwertsteuer. Es gibt keine zusätzlichen Gebühren aufgrund der Nationalität.

Hier ist ein vollständiger Überblick über jede Steuer und Gebühr, die gilt:

Steuer / GebührSatzBezahlt von****HinweiseJährliche Grundsteuer10 % des Netto-MietwertsEigentümer30 % Abzug für Wohnimmobilien; 32 % für GewerbeimmobilienImmobilienübertragungssteuer2,5 % des VerkaufspreisesVerkäuferBefreiungen für einige ErstkäuferRegistrierungsgebühren1–3 % des ImmobilienwertsKäuferErforderlich für rechtmäßige EigentumsübertragungStempelsteuer~0,5 % des ImmobilienwertsKäufer / VerkäuferAuf rechtliche Verträge anwendbarSteuer auf Mieteinnahmen10–27,5 % (progressiv)Eigentümer (bei Vermietung)Abzüge für Ausgaben zulässigKapitalertragssteuerKeine für EinzelpersonenKann für Unternehmens-/Geschäftsverkäufe geltenMwSt. auf neue Immobilien14 %KäuferNur bei Neuverkäufen durch Bauträger, nicht bei WiederverkäufenGemeinde-/ServicegebührenVariabelEigentümerBasierend auf örtlichen Gebührensätzen.

Welche einmaligen Kaufsteuern und -gebühren fallen beim Immobilienkauf in Ägypten an?

Diese Ausgaben fallen zum Zeitpunkt des Kaufs an und unterscheiden sich von den laufenden jährlichen Verpflichtungen.

Registrierungsgebühren

Registrierungsgebühren von 1 bis 3 % des Immobilienwerts werden vom Käufer an das Grundbuchamt (Shahr Aqari) gezahlt. Eine solche Gebühr ist die Voraussetzung für die offizielle Registrierung des Eigentums und den Erhalt der Eigentumsurkunde. Manchmal ist die Gebühr für Wohnimmobilien auf maximal 2.000 EGP begrenzt. Fragen Sie Ihren Anwalt, ob dies für Ihre spezifische Immobilie gilt.

Immobilienübertragungssteuer

Bei der Übertragung des Immobilieneigentums wird eine Steuer von 2,5 % auf den Verkaufspreis erhoben. Normalerweise trägt der Verkäufer diese Kosten, aber sie bleiben ein verhandelbarer Punkt im ersten Vertrag. Personen, die zum ersten Mal eine Immobilie im Wert von weniger als 3 Millionen EGP und einer Fläche von nicht mehr als 200 m² kaufen, können eine Befreiung erhalten. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Anwalt, ob Sie berechtigt sind.

Stempelsteuer

Rechtliche Vereinbarungen im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf unterliegen einer Stempelsteuer von etwa 0,5 % des Immobilienwerts. Diese Gebühr wird normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

MwSt. auf neue Immobilien

Kunden, die neu gebaute Immobilien direkt von Bauträgern kaufen, zahlen 14 % MwSt. auf den Kaufbetrag. Dies gilt nicht für Wiederverkäufe, sondern nur für Erstverkäufe durch lizenzierte Bauträger. Berücksichtigen Sie dies bei der Budgetierung von Off-Plan-Käufen im Vergleich zu Immobilien auf dem Sekundärmarkt.

Entdecken Sie das 3 Pyramids Resort, ein Beispiel für eine gut strukturierte Investitionsimmobilie in Ägypten. Das Verständnis des steuerlichen Rahmens für einen solchen Kauf ist unerlässlich, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Welche laufenden jährlichen Steuerpflichten haben ausländische Immobilieneigentümer?

Jährliche Grundsteuer

Dies ist die wichtigste wiederkehrende Steuer für Immobilieneigentümer in Ägypten. Highlights im Vergleich zu Grundsteuersätzen in den meisten europäischen Märkten:

• Steuersatz: 10 % der Netto-Jahresmieteinnahmen.

• Abzug für Wohnimmobilien: 30 % (Gewerbe: 32 %) werden vor Anwendung des 10 %igen Steuersatzes abgezogen.

• Steuerbasis: Vom Staat geschätzter Mietwert, der von RETA-Ausschüssen festgelegt wird, nicht die tatsächliche Miete oder der Marktpreis.

• Neubewertungsfrequenz: Alle fünf Jahre.

• Befreiung: Immobilien mit einem jährlichen Mietwert von weniger als 24.000 EGP sind derzeit vollständig befreit. Dieses Limit wird wahrscheinlich auf 50.000 EGP erhöht werden – prüfen Sie die neuesten Zahlen bei RETA zum Zeitpunkt des Kaufs.

Beispiel: Eine Wohnimmobilie mit einem staatlich geschätzten jährlichen Mietwert von 30.000 EGP (oberhalb der Befreiungsgrenze) wird wie folgt besteuert:

• Zuerst 30 % abziehen: 30.000 EGP × 0,70 = 21.000 EGP.

• Dann 10 % nehmen: 21.000 EGP × 10 % = 2.100 EGP pro Jahr.

Steuer auf Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie zur Miete anbieten, sei es kurz- oder langfristig, unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer in Ägypten, die progressiv ist. Die Sätze sind:

• 10–27,5 % je nach Höhe des Gesamteinkommens.

• Ordnungsgemäß dokumentierte Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie können abgezogen werden.

• Verpflichtung zur Registrierung beim ägyptischen Finanzamt und zur Einreichung der jährlichen Einkommensteuererklärung.

Diese Regel gilt auch für Ausländer, die Immobilien in Ägypten besitzen und vermieten, einschließlich derjenigen, die ihre Häuser für Urlaube in Ferienorten wie Hurghada und Sahl Hasheesh vermieten.

Entdecken Sie das Holidays Park Resort, Käufer können erheblich von den relativ niedrigen Grundsteuersätzen Ägyptens profitieren, was es nach Berücksichtigung der laufenden Haltungskosten zu einer noch attraktiveren Investition macht.

Gemeinde- und Servicegebühren

Dies sind lokale Gebühren, die sich von Ort zu Ort unterscheiden und Wasser, Strom, Wartung der gemeinsamen Infrastruktur und andere öffentliche Dienstleistungen umfassen. Beachten Sie, dass dies völlig andere Gebühren aus steuerlicher Sicht sind und bei der Budgetierung getrennt behandelt werden sollten.

Gibt es Kapitalertragssteuern für einzelne Immobilienverkäufer in Ägypten?

Einzelne Immobilieneigentümer, die sich entscheiden, Wohnimmobilien in Ägypten weiterzuverkaufen, unterliegen keiner Kapitalertragssteuer. Dies ist ein großer Vorteil im Vergleich zu Situationen in vielen europäischen und nordamerikanischen Märkten, wo Kapitalertragssteuern einen großen Teil der Verkaufsgewinne ausmachen können.

Hauptausnahme: Wenn die Immobilie von einer juristischen Person verkauft wird oder als Teil von Geschäftsvermögen gilt, kann eine Kapitalertragssteuer fällig werden. Bitte wenden Sie sich an einen Steuerberater, bevor Sie einen Verkauf über ein Unternehmen abwickeln.

Gibt es eine Erbschaftssteuer auf Immobilien in Ägypten?

Ägypten erhebt keine Erbschaftssteuer auf Immobilien. Im Wesentlichen unterliegen die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie oder durch Erbschaft keiner Steuer, außer den üblichen Registrierungsgebühren. Dies ist sicherlich ein großes Plus für Expats, die möglicherweise Nachlassplanungsprobleme haben, und ist auch einer der Gründe, warum die Investition in Immobilien in Ägypten ein sehr effektiver Weg sein kann, um Vermögen im Laufe der Zeit zu erhalten.

Weitere Informationen darüber, wie das Erbrecht mit dem ausländischen Immobilienerwerb interagiert, finden Sie in unserem Leitfaden für Expat-Käufer: Immobilienkauf in Ägypten als Expat: Vollständiger Leitfaden 2026

Wie reiche ich Grundsteuern in Ägypten ein und bezahle sie?

Wer muss einreichen?

Jeder Immobilieneigentümer, ob einheimisch oder ausländisch, muss seine Grundsteuererklärungen bei der Real Estate Tax Authority (RETA) einreichen, es sei denn, seine Immobilie ist namentlich befreit. Dies gilt auch für Eigentümer mit Nießbrauchsrecht. Nur Mieter sind haftbar, wenn die Eigentümer mit der Zahlung in Verzug sind und die Mieter eine rechtliche Benachrichtigung erhalten haben.

Erforderliche Dokumente

Halten Sie Ihre Dokumente bereit, bevor Sie die Erklärung einreichen:

• Eigentumsurkunde der Immobilie.

• Kopie des Personalausweises oder Reisepasses.

• Strom-/Wasserrechnungen (zum Nachweis des Besitzes oder zur Unterstützung von Befreiungsfällen).

• Dokumente zur Unterstützung der von Ihnen beanspruchten Befreiung.

Einreichung des Formulars 6

• Formular: Grundsteuererklärung (Formular 6). Reichen Sie es beim RETA-Büro in der Stadt ein, in der sich Ihre Immobilie befindet.

• Einreichungsfrist: Sie müssen innerhalb des Kalenderjahres nach dem Kauf (bis zum 31. Dezember) und dann alle fünf Jahre danach oder unmittelbar nach jeder wesentlichen Änderung der Immobilie einreichen.

• Methode: Persönlich beim lokalen RETA-Büro. Alternativ können Sie elektronisch über das Portal der ägyptischen Steuerbehörde einreichen. Dies ist die Standard- und bevorzugte Einreichungsart.

Zahlungsplan

Rate****FälligkeitsdatumErste RateBis 30. JuniZweite RateBis 31. Dezember

Sie können wählen, ob Sie den gesamten Jahresbetrag auf einmal bezahlen oder ihn in zwei gleiche Teile aufteilen möchten.

Online-Zahlungen können über das Portal der ägyptischen Steuerbehörde, bei autorisierten Banken, Postämtern oder sogar durch Besuch lokaler RETA-Büros erfolgen.

Bewahren Sie die Zahlungsbelege mindestens fünf Jahre lang auf.

Anfechtung einer Bewertung

Hier ist, was Sie tun sollten, wenn Sie der Meinung sind, dass der von RETA ermittelte Mietwert ungenau ist:

• Sie haben 60 Tage ab dem Datum der Benachrichtigung oder der Veröffentlichung im Amtsblatt Zeit, Berufung einzulegen.

• Es wird eine erhebliche Berufungsgebühr erhoben.

• Reichen Sie die Berufung bei Ihrem lokalen RETA-Büro ein. Wenn der Konflikt ungelöst bleibt, können Sie ihn vor Gericht bringen.

Welche häufigen Fehler bei der Steuerkonformität machen ausländische Käufer?

Verpassen von Einreichungsfristen

Die Einreichung des Formulars 6 am oder vor dem 31. Dezember des Kaufjahres ist eine gesetzliche Anforderung. Das Versäumen führt zu Strafen. Stellen Sie sicher, dass Sie Kalendererinnerungen einrichten, sobald Sie Ihren Kauf abgeschlossen haben.

Verwechslung von Marktwert mit geschätztem Mietwert

Ihre jährliche Grundsteuer wird nicht durch den Kaufpreis Ihrer Immobilie oder ihren Marktwert bestimmt. Vielmehr basiert sie auf dem vom Staat geschätzten Mietwert, wie von RETA-Ausschüssen ermittelt. Viele ausländische Käufer zahlen am Ende zu viel oder zu wenig, weil sie diese beiden Konzepte verwechseln. Den genauen geschätzten Wert können Sie bei RETA erfragen.

Versäumnis, Befreiungen zu beantragen

Einige Immobilien können von der Besteuerung befreit sein, wenn ihr jährlicher Mietwert unter einem bestimmten Limit liegt, aber nur, wenn Sie die Befreiung beantragen. Nichtanmeldung kann zur Ausstellung von Steuerbescheiden führen, die Sie anfechten müssen. Selbst wenn Sie glauben, befreit zu sein, denken Sie immer daran, die Erklärung einzureichen.

Nichtdeklaration von Mieteinnahmen

Ausländer, die Immobilien zum Vermieten gekauft haben, insbesondere in Touristengebieten wie Hurghada, vergessen oft, dass sie sich beim ägyptischen Finanzamt registrieren und Mieteinnahmen deklarieren müssen. Dies stellt ein Compliance-Risiko dar, insbesondere da digitale Zahlungsmethoden das Einkommen nachvollziehbarer machen.

Verspätete oder falsche Zahlungen

Strafen für verspätete Zahlungen sind recht hoch. Verspätete Übertragungssteuern können bis zu 40 % des fälligen Betrags betragen. Es ist daher ratsam, Zahlungen über offizielle Kanäle zu leisten und die Zahlungsbelege als Nachweis aufzubewahren.

Ignorieren von Gesetzesänderungen

Ägypten überprüft und ändert periodisch seine Steuerfreigrenzen und -vorschriften. Die Befreiungsgrenze liegt derzeit bei 24.000 EGP, es gibt aber Pläne, sie zu erhöhen. Ausländische Käufer, die diese Änderungen ignorieren, riskieren, zu viel zu bezahlen oder nicht konform zu sein. Hier ist der Punkt, an dem ein lokaler Steuerberater sehr nützlich ist.

Benötigen Sie einen Steuerberater in Ägypten?

Erstens gilt dies für die meisten ausländischen Käufer, insbesondere wenn es um das erste Jahr geht, in dem sie eine Immobilie besitzen. Das ist wahrscheinlich die Zeit, in der sie am meisten von professioneller Steuerberatung profitieren können.

• Kauf oder Verkauf Ihrer ersten Immobilie in Ägypten.

• Beantragung von Befreiungen oder Anfechtung von RETA-Bewertungen.

• Deklaration von Mieteinnahmen oder Besitz von mehr als einer Immobilie.

• Bestrafung oder Wunsch nach einer rechtlichen Verteidigung.

• Lesen von Gesetzesänderungen, die Ihre Steuerpflichten ändern.

Kriterien für einen guten Steuerberater in Ägypten:

• Registriert beim CPA oder der zuständigen Lizenzbehörde Ägyptens.

• Spezialisiert auf Immobilien und ausländische Eigentümer.

• Spricht Ihre Sprache, sowohl mündlich als auch schriftlich.

• Klare und angemessene Preisgestaltung vor Arbeitsbeginn.

• Gut in digitalen Einreichungen, Bearbeitung von Einsprüchen und Zukunftsplanung.

Was sind die gesamten Steuerkosten für ausländische Käufer in Ägypten?

Um Ihnen bei der genauen Planung zu helfen, hier ein detaillierter Kostenüberblick:

Beim Kauf (einmalig):

• Registrierung: von 1% bis 3%

• Übertragungssteuer: 2,5 % (häufig Last des Verkäufers, kann aber verhandelt werden)

• Stempelsteuer: ca. 0,5 %

• Anwaltsgebühren: von 1% bis 3%

• MwSt. (nur für Neubauten): 14%

• Gesamte zusätzliche Käuferkosten: 7-11 % über dem Kaufpreis.

Jährlich (laufend):

• Grundsteuer: 10 % des Netto-Schätzwertes (nach 30% Abzug).

• Steuer auf Mieteinnahmen: 10-27,5 %, wenn Sie die Immobilie vermieten.

• Gemeinde-/Servicegebühren: Variabel.

Beim Wiederverkauf:

• Kapitalertragssteuer: Keine Steuer für Einzelpersonen, die ihre Wohnimmobilie verkaufen.

• Übertragungssteuer: 2,5 % (normalerweise vom Verkäufer bezahlt).

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Häufig gestellte Fragen

Zahlen Ausländer in Ägypten mehr Grundsteuer als Ägypter? Nein, es ist nicht wahr, dass ausländische Käufer in Ägypten höhere Grundsteuersätze zahlen als ägyptische Staatsbürger; sie zahlen genau die gleichen Grundsteuersätze in verschiedenen Kategorien, z. B. jährliche Grundsteuer, Übertragungssteuer, MwSt. und Steuer auf Mieteinnahmen. Es gibt keine auf der Nationalität basierenden Zuschläge.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Ägypten? Der jährliche Grundsteuersatz beträgt 10 % des staatlich geschätzten Netto-Mietwerts nach einem Abzug von 30 % für Wohnimmobilien. Die Steuer wird nicht auf den Marktwert oder den Kaufpreis der Immobilie berechnet. Für Immobilien mit einem geschätzten jährlichen Mietwert unter 24.000 EGP sind sie derzeit von dieser Steuer befreit.

Gibt es eine Kapitalertragssteuer beim Verkauf von Immobilien in Ägypten? Nein. Einzelverkäufer von Wohnimmobilien in Ägypten sind nicht steuerpflichtig für Kapitalertragssteuern. Unternehmen und Geschäftstreibende können jedoch für Kapitalertragssteuern bei solchen Übertragungen haftbar sein, da diese Befreiung nur für einzelne Verkäufer von Wohnimmobilien gilt.

Zahle ich Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf in Ägypten? Wenn ich eine Immobilie in Ägypten kaufe, muss ich dann Mehrwertsteuer zahlen? Nur neue Immobilien, die direkt von Bauträgern gekauft werden, unterliegen einer Mehrwertsteuer von 14 %, während Wiederverkäufe und Transaktionen auf dem Sekundärmarkt nicht der Mehrwertsteuer unterliegen. Sie sollten mit dem Bauträger prüfen, ob die Mehrwertsteuer im Ihnen angebotenen Preis enthalten ist.

Wie reiche ich als Ausländer die Grundsteuer in Ägypten ein? Um Ihr Formular 6 (Grundsteuererklärung) einzureichen, müssen Sie zum Büro der Real Estate Tax Authority (RETA) in der Stadt gehen, in der sich Ihre Immobilie befindet. Die Frist ist der 31. Dezember des Kaufjahres und dann alle fünf Jahre. Sie können persönlich oder elektronisch über das Portal der Steuerbehörde einreichen.

Gibt es Erbschaftssteuern auf Immobilien in Ägypten? In Ägypten wird keine Erbschaftssteuer auf Immobilien erhoben. Neben den üblichen Registrierungsgebühren sind Immobilienübertragungen durch Erbschaft oder innerhalb der Familie nicht steuerpflichtig, was ein Grund ist, warum ägyptische Immobilien von ausländischen Investoren als gute langfristige Vermögensspeicheroption angesehen werden.

Was passiert, wenn ich die Frist für die Einreichung der Grundsteuer in Ägypten verpasse? Bei verspäteter Einreichung fallen Strafen und monatliche Zinsen an. Für Übertragungssteuern können die Strafen bis zu 40 % des geschuldeten Betrags betragen. Bei fortgesetzter Nichtzahlung kann der Eigentümer mit einer Sperre für die Immobilienregistrierung oder zukünftige Transaktionen rechnen, bis die Rückstände beglichen sind.

Letzte Aktualisierung: April 2026 | Inhalte spiegeln aktuelle Vorschriften der ägyptischen Steuerbehörde und Richtlinien der Grundsteuerbehörde wider. Konsultieren Sie immer einen qualifizierten lokalen Steuerberater, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen.